Quali permessi servono per vivere in una casa mobile?

Per vivere in una casa mobile occorre rispettare determinate regole e procedure richieste dalla legge. Difatti, quando una casa mobile viene ancorata in modo stabile al terreno non differisce in nessun modo da un normale prefabbricato o da un’abitazione tradizionale, in quanto essa è in grado di mutare lo stato dei luoghi, altera il territorio e realizza una volumetria utile per abitare. Questo significa che è necessaria l’autorizzazione del Comune, il cosiddetto permesso di costruire.

Il permesso di costruire va richiesto all’apposito ufficio del Comune di competenza ove si vuole installare la casa mobile. L’istanza va presentata al SUE (Sportello Unico per l’Edilizia) che effettuerà i controlli e le rilevazioni per verificare se sia possibile o meno concedere il permesso.

Di norma queste pratiche vengono affidate a tecnici del settore edile come architetti o ingegneri. In assenza del permesso di costruire, l’installazione di una casa mobile, con ancoraggio fisso al suolo, integra il reato di abuso edilizio e l’autore dell’illecito, oltre al procedimento penale, rischia anche di vedersi notificare l’ordine di demolizione o sgombro della costruzione. Questo vale sia nel caso che la casa mobile venga collocata sul terreno privato che, tanto più, su quello pubblico (in tal caso, scattando anche l’abusiva occupazione di uno spazio demaniale).

Detto questo, occorre sottolineare che vivere in una casa mobile non richiede sempre il permesso di costruire.

Secondo la giurisprudenza, infatti, l’installazione di una casa mobile non richiede il permesso di costruire quando questa avviene in strutture ricettive appositamente destinate ad accogliere camper, roulotte e case mobili e sempre che ciò avvenga per periodi transitori e non in via stabile.

In particolare, si può vivere in una casa mobile senza permessi purché risultino sussistenti le seguenti condizioni:

• il temporaneo ancoraggio al suolo;
• la collocazione all’interno di una struttura ricettiva all’aperto debitamente autorizzata;
• l’esclusiva destinazione della casa mobile alla sosta e al soggiorno, necessariamente occasionali e limitati nel tempo, di turisti.

Per vivere in tali spazi ricettivi senza autorizzazione è necessario che la costruzione rientri nella tipologia di camper, roulotte, rimorchi o altri tipi di veicoli ad uso abitativo gommati. In queste aree è consentito anche l’ancoraggio al suolo della casa mobile purché l’uso sia comunque temporaneo.

Di seguito, esaminiamo nel dettaglio quali sono le autorizzazioni necessarie in determinate situazioni.

• Camper o una roulotte su un terreno di proprietà

È possibile fissare un camper o una roulotte su un terreno di proprietà solo se si possiede il permesso di costruire. È invece consentito parcheggiare camper e roulotte (senza alcuna autorizzazione) se non sono destinati ad abitazione stabile.

• Installazione di una casa mobile su terreno di proprietà di fronte alla propria abitazione

È possibile installare una casa mobile su un terreno di proprietà di fronte alla propria abitazione solo se destinata a soddisfare esigenze temporanee e non definitive. Si pensi a una struttura che svolga solo da copertura per un ricevimento o una manifestazione. Negli altri casi è necessario il permesso di costruire. Non possono, essere considerati manufatti destinati a soddisfare esigenze meramente temporanee quelli destinati a un’utilizzazione perdurante nel tempo.

• Lasciare il camper (o la casa mobile) nel parcheggio del condominio in cui si è in affitto

Per poter lasciare il proprio camper nel campeggio del condominio in cui si è in affitto occorre innanzitutto verificare cosa prescrive il regolamento condominiale che il conduttore è tenuto a rispettare. Dopodiché, bisogna esaminare anche il contratto di locazione e accertarsi che in esso non sia prevista alcuna limitazione al diritto di parcheggiare. In ogni caso, il parcheggio del camper (o della casa mobile) di proprietà dell’inquilino non deve comportare danni all’immobile.

Per concludere, riportiamo alcune delle ultime sentenze in merito ai permessi necessari per vivere in una casa mobile.

La “precarietà” dell’opera, che esonera dall’obbligo del possesso del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera e.5, D.P.R. n. 380 del 2001, postula un uso specifico e temporalmente delimitato del bene e non ammette che lo stesso possa essere finalizzato al soddisfacimento di esigenze (non eccezionali e contingenti, ma) permanenti nel tempo. Non possono, infatti, essere considerati manufatti destinati a soddisfare esigenze meramente temporanee quelli destinati a un’utilizzazione perdurante nel tempo, di talché l’alterazione del territorio non può essere considerata temporanea, precaria o irrilevante.

Tar Emilia Romagna sent. n. 655/2016

Integra il reato di costruzione edilizia abusiva (art. 44, comma primo, lett. b), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) la collocazione su un’area di una casa mobile con stabile destinazione abitativa, in assenza di permesso di costruire, perché quest’ultimo non è necessario, ai sensi dell’art. 3 del citato d.P.R. (come modificato dalla l. 3 agosto 2013, n. 98 e dalla l. 23 maggio 2014, n. 80), per i soli interventi in cui ricorrono contestualmente i requisiti di cui al comma primo, lett. e 5), del predetto art. 3 (collocazione all’interno di una struttura ricettiva all’aperto, temporaneo ancoraggio al suolo, conformità alla normativa regionale di settore, destinazione alla sosta ed al soggiorno, necessariamente occasionali e limitati nel tempo, di turisti).

Cass. sent. n. 41067/2015

In assenza del permesso di costruire, la destinazione abitativa fa scattare il reato di abuso edilizio anche per la posa di una casa mobile, rientrando in questa nozione: prefabbricati, camper, roulotte, ecc.

Pertanto, in tema di illeciti edilizi, deve tuttora ritenersi configurabile il reato di cui all’art. 44, lett. b), del D.P.R. n. 380/2001 nel caso di realizzazione senza titolo abilitativo di una struttura prefabbricata o “casa mobile”, stabilmente destinata ad abitazione salvo che ricorrano le condizioni previste dall’art. 3, comma 1, lett. e/5) del citato D.ER. (quale risultante dalla modifica introdotta dall’art. 10 ter, comma 1, del D.L. n. 47/2014, conv. con modif. in legge n. 80/2014), e dove: 1) il temporaneo ancoraggio al suolo; 2) la collocazione all’interno di una struttura ricettiva all’aperto, debitamente autorizzata, quale definibile in base all’art. 13 del D.L.vo n. 79/2012 (c.d. “Codice del turismo”), secondo cui rientrano in detta definizione i villaggi turistici, i campeggi in ge­nere e quelli realizzati nell’ambito di attività agrituristiche, nonché i parchi di vacanze; 3) la esclusiva destinazione del manufatto alla sosta e al soggiorno, necessariamente occasionali e limitati nel tempo, di turisti.

Cass. sent. n. 41067/2015

È legittimo il provvedimento di rimozione di una c.d. «casa mobile», allocata sulla medesima area da circa cinque anni, occupata da una famiglia di nomadi e costituente un manufatto di ampie dimensioni suddiviso all’interno in due camere da letto, un soggiorno e due servizi igienici, perché realizzato senza il preventivo rilascio del permesso di costruire, invece necessario trattandosi di opera che, pur strutturalmente precaria in quanto avente il carattere della mobilità, era di fatto destinata ad un uso abitativo permanente.

In definitiva, quindi, se si dispone del permesso di costruire, si può installare una casa mobile su un terreno di proprietà. Se non c’è l’autorizzazione amministrativa, invece, si può installare la casa mobile, solo per finalità temporanee, nelle apposite strutture ricettive come camping e villaggi turistici.